Immer öfter liest und hört man in den Medien, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Wenn Sie nun in der glücklichen Position sind, bereits Eigentum in Form einer Immobilie oder einer Liegenschaft zu besitzen, stellen Sie sich bestimmt die Frage: Was ist meine Immobilie wirklich wert?
Grundsätzlich werden im Wesentlichen 3 verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung verwendet:
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren
Das Sachwertverfahren wird meist bei Objekten, die keine Mieterträge abwerfen – etwa Einfamilienhäuser, die selbst genutzt werden – herangezogen. Hier werden die Kosten geschätzt, die ein Neubau des Hauses mit sich bringen würde. Wichtig für die Feststellung des Sachwerts sind das Baujahr des Gebäudes und dessen Zustand, da ansonsten Abwertungen vorgenommen werden müssen. Der zweite Teil der Analyse ist der Wert des Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet. Für diese Bewertung wird meist der Immobilienpreisspiegel der WKO oder Vergleichswerte von unbebauten Grundstücken herangezogen.
Dieses Verfahren kommt vor allem bei der Bewertung vermieteter Immobilien zum Einsatz und ist aufgrund der Komplexität eher langwierig. Konkret wird hier der Verkehrswert aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Ausschlaggebend ist der Ertrag, der mit der Immobilie erzielbar ist oder aktuell erzielt wird. Zunächst werden der Wert des Grundstücks und der baulichen Anlagen getrennt betrachtet. Der Bodenwert bleibt nämlich konstant, während ein Gebäude abgenützt wird.
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen
Dieses beliebte Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Wohnimmobilien ist einfach umsetzbar und bezieht noch dazu die aktuelle Marktlage in die Berechnungen mit ein. Genau darauf kommt es bei Kauf oder Verkauf auch an. Hier werden Objekte verglichen, die in den preisrelevanten Parametern, wie Größe, Lage, Alter, Zustand möglichst übereinstimmen.
Zum Abschluss noch ein Experten-Tipp: Bitte lassen Sie die Finger von „schnellen und unkomplizierten“ Immobilienbewertungen, die selbst ohne Besichtigung online ausgefüllt werden können. Hierbei handelt es sich nämlich um keine Bewertung, sondern um eine meist sehr unprofessionelle und ungenaue Schätzung.